권리금 뜻 계약시 주의사항 정리

가게나 회사를 인수를 할때 고객과 영업방식을 인계 받는 대가로 지급을 받는 경우가 있습니다. 또한 상가 인대차 계약시에 알아야하는 권리금의 뜻과 계약시 특약사항에 대해서  알아보도록 하겠습니다.
 
 

 

◆ 권리금

 
상가건물에서 기존에 영업을 하는 사람과 새로 영업을 하려는 사람 사이에 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용할 수 있게 하는 대가를 말합니다. 
 
쉽게 말해 임대인과 세를 얻는 임차인 사이에 주고받는 보증금과 차임(rent)과는 달리 임대인이 아닌 기존 임차인에게  지급하는 대가성 금전이란 특징이 있습니다.
 
 

◆ 권리금 계약

 
신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을  지급하기로 하는 계약을 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3제2항)
 
2015년 이전에는 권리금을  특별히 어떻게 해야 한다고 정한 법률이 없었습니다.  또 권리금이 해당 지역의 관행이나  거래 당사자 간의 흥정에 따라  달라지는 게 일반적이었고, 법률의 보호 대상도 아니었습니다. 그렇지만 임차인이 투자한 비용과  영업활동을 통해 이룬 신용이나 인지도 등의  경제적 가치가 임대인의 계약해지 요구로  침해될 소지가 있었는데요.
 
실제로 임대인이 임대차계약기간 만료로  새로운 계약을 거절하면 임차인의 이룬 가치는  순식간에 소멸돼 상당기간 손실을 입게 되며, 임대인이 새로운 임차인에게 직접 권리금을 받는 문제까지 노출됐습니다. 이에 정부는 2015년에 상가건물 임대차보호법을 개정해 임대인에게 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지 의무를 부과하는 등, 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 했습니다.
 
 

◆ 권리금계약의 당사자 (기존 임차인과 신규 임차인)

 
권리금계약의 양 당사자는 임대인이 아닌 기존 임차인과 새로 들어오게 될 신규 임차인입니다.  때문에 임차인은 임대인에게 권리금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 다만 임차인의 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있도록 상가임대차보호법 은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 
 
▶ 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 
다만, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항).
 
 
▶임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위.
 
▶임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
 
▶임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
 
▶그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위.권리금계약의 특약
 
 
 

◆  권리금계약의 특약사항
 

임대차 계약에 따른 기존 임차인과 신규임차인 사이에 맺어지는 권리금계약은 일반적인 부동산 매매계약이나 임대차계약과는 다른 내용입니다. 기존 임차인이 보유하고 있는 영업시설물과 영업권, 기타 유무형의 자산에 대해 신규 임차인이 권리금이라는 대금을 지급하고 거래하는 계약이기때문에 세부적인 사항을 꼼꼼하고 자세하게 살펴보아야 합니다. 권리금계약에서는 특약사항이 굉장히 중요합니다. 
 
 

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◆ 권리금계약시 중요한 특약사항 

 
● 시설물에 대한 약정(특약)
 
-현 시설 상태에 대한 권리계약이며, 양도인이 보유한 모든 시설물을 양도인에게 잔금과 동시에 이전한다. 
 
 -약정한  시설물은 양도인이 철거하고, 양수인이 인수할 물품과 비품은 따로 물품명세서를 작성하여 본 계약서에 첨부한다. 
 
-해당 물품에 대한 수량이 잔금일에 부족한 경우, 양도인이 원상복구하거나 배상하기로 하며,대여물품이 있으면 양도인 (또는 양수인)이 승계 또는 반품한다. 
 
-상품의 재고(권리금계약에 포함되지않는 것) 등은 권리금과 별도로 합의하여 양수인이 매수하기로 한다. 본 양도 부동산에 속해 있는 모든 간판은 현 상태로 양수인이 인수하기로 한다. (또는 양도인이 철거하기로 한다)
 
 
● 임대차 계약(본계약)과의 관계
 
-본 상가의 양도인과 양수인 외(임대인의 임대차 거절 등)의 원인으로 본 계약이 해제될 경우에는, 위약금없이 계약금 일체를 반환한다. 
 
-양도인은 본 권리금 계약, 부동산 임대인과의 임대차계약을 양수인 이름으로 변경 완료한 후 중개사의 입회하에 나머지 권리 잔금을 받기로 한다.(조건은 임대인에 의해 변동 가능.)
 
-양도인은 임대인과의 임대차계약을 체결하는데 적극 협조하기로 하며, 만일 임대인의 계약 거절, 보증금 또는 임대료의 과도한 변동이 있을 시 조건없이 본 계약을 해제하기로 한다. 
 
-임대차 본계약의 체결 전 물건의 중대한 하자 또는 임대료 변경 등으로 계약이 해제된 경우 계약금 일체를 조건없이 반환한다. 
 
-양도인은 건물주와의 임대차계약을 권리양도 계약서에 명기된 동일한 조건으로 책임지고 이행하기로 한다. 만일 임대인과의 임대차계약 조건이 다르면 이에 따른 차액 일체를 양도인이 부담한다. 
 
● 영업허가 및 영업권리 관련 약정(특약)
 
-영업허가 및 영업에 관한 제반사항 일체는 양수인이 책임진다. 
 
-영업허가 불허시 본 계약은 자동으로 해제된다. 
 
-업종은 (예:일반음식점)로 한다.
 
-허가증 및 영업자 지위승계, 양도양수서 등 상가의 영업에 관련된 행정제반 서류의 인수인계(지자체 실무 진행 포함)는 잔금시에 처리한다. 
 
-행정처분 확인결과 양도인이 계약시고지하지 않은 하자가 있으면, 본계약은 무효로 하며, 양도인이 지급받은 계약금 일체를 양수인에게 조건없이 즉시 반환한다.
 
-잔금일 이전까지 양도인의 영업으로 인한 행정처분은 양수인이 승계하지 않으며, 양도인이 일체 책임진다. 인허가 단계에서 하자가 발생하거나 계약일 이후 잔금 지급 전에 발생한 영업정지 및 행정처분은 양도인이 책임진다. 
 
- 권리금계약 체결 이후, 양도인은 동일한 지역(부동산 반경  km 이내)에서 양도한 업무, 동종의 업무, 또는 유사한 업무에 종사하지 않는다. 이를 어길 시에는 양도인이 인수한 권리금을 양수인에게 손해 배상하기로 한다. (구체적인 거리, 구체적인 업종 및 행위, 구체적인 손해배상 액수와 손해배상 기준 등을 적습니다.)
 
-향후 년간, 지역 관내에서(상가기준 반경 km 내에서) 계약과 관련된 업종을 하지 않으며, 위반 시 다음과 같은 기준으로 임차인에게  손해배상을 한다. 
 
-(프랜차이즈 가맹점 승계 시) 양도인은 잔금 수령전까지 본사와 승계계약을 책임진다.  (승계비용등의 조건이 있을 시 비용부담의 주체를 구체적으로 표시합니다.)
 
 
 

◆ 권리금의 종류와 특징

권리금 종류	특징
영업권리금	기존 매출액 및 시설 수준을 기준으로 함
바닥권리금	영업도 개시하지 않은 상태에서 수수됨

주거목적으로 임차하는 경우와는 다르게, 상가건물인 경우에는 각 고유한 영업목적에 따른 시설이나 설비 등이 필요하므로 특징이 있습니다. 이러한 상품권리금은 주로 번화가에 신축되는 상가건물에서 볼 수 있는 유형입니다.
 
권리금은 상가건물 임대의 핵심 요소이며, 상권 분석과 예측을 통해 효과적으로 결정되어야 합니다. 그렇게 함으로써 장기적인 성공을 보장할 수 있습니다. 
 
영업권리금은 기존의 매출액이나 시설 수준을 기준으로 하지만, 바닥권리금은 아직 어떠한 영업도 개시하지 않은 상태에서 수수됩니다.  바닥권리금은 향후 상권형성 여부에 따라 기대되는 매출액에 상응하는 일정 금액을 의미하는 영어권리금입니다. 이는 상권 분석 및 예측에 따라 결정되며, 상가건물의 장기적인 성공을 보증하기 위해 요구됩니다
 
권리금이란에 대한 내용을 구체적으로 정리해 보았으며, 이를 통해 권리금에 대한 이해도를 높일 수 있습니다. 권리금은 상가건물 임대에 있어서 중요한 부분이므로, 상권 분석과 함께 적절하게 결정하는 것이 필요합니다.상가 임대차 계약시에 알아야 되는 권리금의 뜻과 권리금 계약시 중요한 특약 사항에 알아보았습니다. 참고하시기 바랍니다.
 
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